8月28日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局、证监会等多部门同步出台楼市一揽子新政，覆盖信贷、融资、销售全链条。受访专家认为，本轮房地产政策绝非短期救市刺激，而是一次着眼于“构建房地产发展新模式”的基础性制度重构，信号意义大于即期宽松效果。
北京航空航天大学经管学院教授、博士生导师谭小芬告诉期货日报记者，本轮政策从“救项目”走向“立制度”，政策重心从短期托底转向长效机制建设，释放出监管层推动房地产行业平稳转型的坚定决心。
央行、金融监管总局：开发贷款与项目周期挂钩，个人房贷最长延至40年
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（简称《通知》）。《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。继续实行预售的商品住房项目，单体建筑应主体结构封顶后才能对外销售。
同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（简称《信贷意见》），重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。
开发贷款方面，《信贷意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。同时，在开发建设阶段，通过主办银行对项目资金实行封闭管理，项目预售资金监管账户和定金账户均应在主办银行开立。
个人住房贷款方面，《信贷意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
为防范住房逾期交付引发金融风险，新政还延后了个人住房贷款的发放时点：所购新建住房实行现房销售的，贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
格林大华期货副总经理、首席专家王骏在接受记者采访时表示，一系列举措从源头筑牢保交付底线，修复市场信心，是最直接的民生利好。其中，销售端推行差异化规则，新增项目优先现房销售，实现“所见即所得”；保留的预售项目，需完成主体结构封顶方可开售，且全部购房款纳入监管账户，待项目竣工后解冻，从制度上杜绝资金挪用、烂尾隐患。信贷端告别“未交房先还贷”模式，实现交房还贷同步匹配；将房贷最长年限延至40年，有效降低月供压力、提升居民购房能力。
在谭小芬看来，上述政策的最大亮点是对购房者权益的实质性保护。个人住房贷款发放时点延后至竣工备案之后，从制度上切断了“房子烂尾、月供照付”的风险链条；在开发贷款主办银行制度保障下，预售资金实行封闭管理，项目资金被锁定在专户内运行，被挪用空间大幅压缩。这既是对过去预售制积弊的针对性纠偏，也是重建市场信任的关键一步。
证监会：五方面举措支持房企合理融资
资本市场支持房地产新政也同步落地。8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（简称《意见》），旨在加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。
《意见》明确，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求，并提出以下五方面具体举措：
一是支持上市房企再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，并持续做好境外上市房企再融资的备案工作。
二是支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房企政策执行。
三是支持房企发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发，并进一步提高审核工作效率。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产企业发行债券融资。
四是鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、不动产ABS。拓宽房企权益融资渠道，支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。
五是支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。
对此，谭小芬认为，证监会同步放开上市房企再融资、并购重组、债券、CMBS与REITs，推动融资从“依赖主体信用”转向“基于项目信用”，为一视同仁支持各类所有制房企提供了制度化通道。REITs工具扩容也有助于盘活存量资产，引导行业转向持有运营模式。
王骏也表示，证监会支持上市房企再融资、并购重组，扩容不动产私募、商业不动产REITs工具，将为合规房企打通多元化融资渠道，有效缓解企业流动性压力。
重塑楼市底层规则，行业平稳健康发展可期
记者注意到，上述政策发布后，市场反馈积极。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，部分条款已经引起行业高度关注，预计将对房屋销售、信贷投放等环节产生直接提振效应。
王骏认为，从短期影响来看，现房销售将拉长开发周期，新房供给或阶段性收缩，但政策实行“新老划断”，存量在建项目不受影响，可有效对冲供给冲击。从中长期影响来看，新政将彻底化解新房交付风险，修复市场购房信心，同时适度优化楼市供需结构，稳定房价预期。“总的看，新政以’保交付、优主体、促转型’为核心，彻底重塑楼市底层规则，将为行业长期平稳健康发展筑牢制度根基。” 王骏说。
谭小芬也表示，这是一轮“先立后破”的制度供给，有利于大幅降低购房者风险、减轻购房者负担、全面打通房企融资渠道，加快行业发展模式转型。
“新政还将加速行业优胜劣汰，利好优质稳健的房企。”王骏进一步表示，预售门槛大幅提升，将提高项目前期自有资金投入的要求，高杠杆、资质薄弱的中小房企将进一步出清，行业份额有望持续向资金雄厚的国企及优质民营房企集中。
责任编辑：史海山
审核：李红珠
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